Unser realistisches Hausbudget

Worum es geht

Die Leitfrage dieser Phase lautet: Was können wir dauerhaft tragen? Bankrechner zeigen, was eine Bank finanziert. Niemand zeigt euch, was ihr in zehn Jahren mit zwei Kindern und einer Teilzeitstelle noch tragen könnt. Deshalb arbeitet haus.coach mit zwei Zahlen: "rechnerisch möglich" aus der Bankperspektive und "alltagstauglich" aus eurer Perspektive, nach Szenarien, mit Puffer und Rücklage. Die Differenz wird erklärt, nicht versteckt. Ziel der Phase ist ein Budgetkorridor als Leitplanke für die Suche. Das ist keine Finanzierungszusage und keine Beratung.

Was ihr in dieser Phase tut

1. Erfasst euer Eigenkapital nach Herkunft: Sparguthaben, Depot (Kursrisiko), Bausparvertrag (Zuteilung prüfen), Schenkung (schriftlich, Freibeträge beachten), Familiendarlehen (schriftlich, die Bank zählt es als Fremdkapital), Eigenleistung (Banken rechnen sie nur begrenzt an). Nicht einrechnen: Notgroschen, Geld für Umzug, Küche, Erstausstattung und Sofortmaßnahmen am Haus.
2. Ermittelt die erste Zahl, "rechnerisch möglich". Sie ist eine Obergrenze aus Sicht der Bank, nicht euer Ziel.
3. Ermittelt die zweite Zahl, "alltagstauglich": Haushaltsnettoeinkommen ohne Boni und Überstunden, davon ab Fixkosten ohne Miete, ehrliche Lebenshaltung und das Sparziel neben dem Haus. Vom Rest gehen laufende Hauskosten und die Instandhaltungsrücklage ab. Was bleibt, ist die alltagstaugliche Kreditrate.
4. Vergleicht mit eurer heutigen Warmmiete. Liegt Rate plus Hauskosten plus Rücklage deutlich darüber, legt einen Monat lang die Differenz beiseite und spürt, ob es trägt.
5. Macht den Stresstest, jedes Szenario einzeln: Elternzeit 12 Monate, Teilzeit 70 Prozent für 3 Jahre, Einkommensausfall eines Partners 6 Monate, Anschlusszins nach der Zinsbindung plus 2 Prozentpunkte, große Reparatur im Jahr 3. Besteht die Rate zwei der fünf Szenarien nicht, senkt das Budget, erhöht das Eigenkapital oder streckt den Zeitplan.
6. Rechnet von der Rate zum Kaufpreis: Aus Rate, Sollzins, Tilgung und Zinsbindung ergibt sich das Darlehen. Dazu kommt das Eigenkapital, das nach Abzug der Kaufnebenkosten übrig bleibt. Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Maklerprovision, Gutachter, Finanzierungsnebenkosten) hängen vom Bundesland ab; der Nebenkostenrechner zeigt sie euch mit Stand und Quelle.
7. Haltet den Korridor fest: Untergrenze (komfortabel, besteht alle Szenarien), Obergrenze (noch alltagstauglich, besteht 3 von 5 Szenarien), dazu die monatliche Gesamtbelastung aus Rate, Hauskosten und Rücklage.
8. Legt die Unterlagen für die Bank schon jetzt ab: Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, Steuerbescheide, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise, Personalausweis, bei Selbstständigen BWA und EÜR oder Bilanzen. Das ist allgemeine Vorbereitung, keine Vermittlung.

Woran ihr merkt, dass ihr fertig seid

• Euer Eigenkapital ist nach Herkunft aufgeschlüsselt, inklusive der Frage, was davon wann verfügbar ist.
• Die zwei Zahlen liegen nebeneinander, und ihr könnt die Differenz erklären.
• Alle fünf Szenarien sind durchgerechnet, mit Pufferreichweite in Monaten.
• Der Budgetkorridor steht: Untergrenze, Obergrenze, monatlicher Gesamtbelastungsrahmen.
• Ihr wisst, ob euer Eigenkapital mindestens die Nebenkosten deckt. Wenn nicht, kennt ihr die Konsequenzen (Zinsaufschlag, weniger Banken), ohne dass daraus ein "geht nicht" wird.
• Entscheidungspunkt: Ihr legt den Korridor fest und aktiviert ihn als Leitplanke für die Suche.

Typische Fehler

• Maximale Bankrate mit tragbarer Rate verwechseln.
• Kaufnebenkosten und Modernisierung nicht einrechnen. Beides kommt zum Kaufpreis dazu, nicht in ihn hinein.
• Instandhaltungsrücklage ignorieren.
• Elternzeit, Teilzeit oder Einkommensausfall nicht durchspielen.
• Zu früh Kreditanfragen streuen. Das kann den Score belasten und erzeugt Zeitdruck durch Berater.
• Schenkungen und Familiendarlehen mündlich lassen. Beides gehört schriftlich festgehalten, auch für die Bank.
• Sich im Bankgespräch nach oben reden lassen. Der Korridor ist eure Leitplanke, nehmt ihn mit.

Fragen an Fachleute

• An die Bank, den freien Vermittler oder den Honorarberater, sobald der Korridor steht: Welche Konditionen gelten für unseren Fall, wie bewertet ihr unser Eigenkapital nach Herkunft, welche Unterlagen fehlen noch? Die Fachperson prüft Bonität, Beleihungswert und Konditionen. haus.coach erklärt vorab die Begriffe und wie ihr Angebote später vergleicht, gibt aber keine Empfehlung zu Zinsbindung, Tilgung, Anbieter oder Produkt.
• An den Steuerberater: bei Selbstständigkeit oder wenn größere Beträge verschenkt werden sollen (Freibeträge, Schenkungsteuer, Form des Familiendarlehens).
• An Anwalt oder Notar, wenn ihr unverheiratet seid oder sich eure Eigenkapitalbeiträge deutlich unterscheiden: Wie lassen sich Eigentumsquoten und ein Ausgleich bei Trennung oder Tod regeln? haus.coach benennt das Thema, berät aber nicht rechtlich.

Werkzeuge in haus.coach

• Budgetrechner "Tragfähig statt maximal": zwei Zahlen nebeneinander mit Erklärung der Differenz. Ausgaben gerundet, Spannen statt Punktwerte, jede Annahme mit Datum.
• Nebenkostenrechner nach Bundesland: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Makler, Gutachter, Finanzierungsnebenkosten, mit Quelle und Stand aus den Referenzdaten.
• Rate und Restschuld: Rate, Restschuld am Ende der Zinsbindung, Jahre bis Schuldenfreiheit, Anschlusszins-Szenarien. Der Sollzins kommt aus einem öffentlichen Zinsindikator mit Datum und ist änderbar.
• Szenario-Schieber: Elternzeit, Teilzeit, Einkommensausfall, höherer Anschlusszins, Belastung je Szenario gegen verfügbares Einkommen.
• Eigenkapital-Herkunft-Check mit Hinweisen zu Schenkung, Familiendarlehen und Bausparzuteilung.
• Unterlagen-Vorbereiter für die Bank: Checkliste mit Upload-Fächern, als allgemeiner Wissensinhalt geführt.
• Gesprächsimpuls Phase 2 ("Wenn eine von uns ein Jahr Elternzeit nimmt: Wer trägt welchen Anteil der Rate, und fühlt sich das fair an?"): kommt noch.

Nächster Schritt: Suchprofil erstellen, zuerst getrennt, dann abgleichen.