Finanzierung und Kaufvertrag

Worum es geht

Die Leitfrage lautet: Was muss vor der Unterschrift geklärt sein? Zwei Dinge laufen jetzt parallel: Die Finanzierung wird verbindlich, und der Kaufvertragsentwurf liegt auf dem Tisch. Beides muss verstanden sein, bevor irgendetwas unterschrieben wird. haus.coach erklärt Begriffe, rechnet mit euren Eingaben und hilft euch, Fragen zu formulieren. Welches Angebot ihr wählt und ob eine Klausel für euch passt, klärt ihr mit Bank, Notar oder Anwalt.

Was ihr in dieser Phase tut

1. Holt mindestens zwei Finanzierungsangebote mit ESIS-Merkblatt ein und vergleicht sie über dieselben Größen: Effektivzins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, bereitstellungsfreie Zeit, Restschuld am Ende der Zinsbindung, Gesamtkosten über die Zinsbindung, Flexibilität bei Elternzeit oder Teilzeit.
2. Prüft Förderung, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist. Einige Programme, etwa KfW 308 "Jung kauft Alt", müssen vor Abschluss des Kaufvertrags beantragt werden (Stand 25.10.2026, Quelle: Konzept Kapitel 10.8 und KfW). Die aktuellen Programme findet ihr in der Förderübersicht von haus.coach.
3. Holt die schriftliche Finanzierungszusage ein. Ohne sie gibt es keinen Notartermin.
4. Fordert den Kaufvertragsentwurf an und lest ihn vollständig. Der Notar stellt ihn Verbrauchern im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung (§ 17 Abs. 2a BeurkG, Stand 25.10.2026). Nutzt diese Zeit.
5. Geht den Entwurf Abschnitt für Abschnitt durch und markiert alles, was ihr nicht versteht oder was Rückfragen auslöst: Ausschluss der Gewährleistung, Besitzübergang, Fälligkeit des Kaufpreises, Rücktrittsrechte, Belastungsvollmacht, Inventar. Zu jedem Punkt notiert ihr eine Frage an den Notar.
6. Gleicht mündliche Zusagen (Mängelbeseitigung, Inventar, Übergabetermin, Zahlungsmodalitäten) mit dem Entwurf ab. Steht etwas nicht drin, bittet ihr den Notar, es aufzunehmen.
7. Legt Grundbuchauszug, Energieausweis und bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung neben den Entwurf: Stimmen Flurstücke, Eigentümer und die Lasten in Abteilung II und III mit dem überein, was der Vertrag regelt?
8. Klärt eure Eigentumsverteilung: Zu welchen Anteilen werdet ihr ins Grundbuch eingetragen? Bei unverheirateten Paaren, ungleichen Eigenkapitalbeiträgen oder wenn nur einer im Kreditvertrag steht, gehört diese Frage zu einem Anwalt oder in die Besprechung mit dem Notar.
9. Plant die Fristen: Eingang des Entwurfs, Finanzierungszusage, Beurkundungstermin, Vorlauf für Rückfragen.

Woran ihr merkt, dass ihr fertig seid

• Die schriftliche Finanzierungszusage liegt vor, und ihr wisst, welche Bedingungen daran hängen.
• Ihr habt den Entwurf gelesen und könnt jeden Abschnitt in eigenen Worten wiedergeben.
• Alle Rückfragen an den Notar sind gestellt und beantwortet.
• Mündliche Zusagen stehen im Vertrag.
• Die Eigentumsquoten sind entschieden und bei Bedarf mit einer Fachperson besprochen.
• Entscheidungspunkt: Unterschriftsreife bestätigt, alle Pflichtpunkte grün.

Typische Fehler

• Nur auf den Sollzins schauen. Effektivzins, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen und Zinsbindung entscheiden mit über die Gesamtkosten.
• Den Kaufvertragsentwurf erst beim Notartermin lesen.
• Unterschreiben, bevor die Finanzierungszusage schriftlich vorliegt.
• Mündliche Zusagen zu Mängelbeseitigung oder Inventar nicht in den Vertrag aufnehmen lassen.
• Den Gewährleistungsausschluss überlesen oder nicht verstehen, was er für bekannte und unbekannte Mängel bedeutet.
• Förderung erst nach der Unterschrift prüfen, wenn Anträge nicht mehr möglich sind.

Fragen an Fachleute

• An die Bank oder den Finanzierungsberater: "Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung, und wie verändert sich die Rate bei einem höheren Anschlusszins? Welche Sondertilgung ist ohne Aufpreis möglich? Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an? Was passiert mit der Rate bei Elternzeit?"
• An den Notar: "Was regelt der Gewährleistungsausschluss in Abschnitt X für Mängel, die der Verkäufer kennt? Welche Voraussetzungen müssen für die Fälligkeit erfüllt sein? Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über? Wozu dient die Belastungsvollmacht, und was dürfen wir damit tun? Wie wird das Inventar im Vertrag behandelt, und wirkt sich das auf die Grunderwerbsteuer aus? Welche Rücktrittsrechte gibt es für beide Seiten?"
• An den Notar oder Anwalt: "Welche Eigentumsquoten passen zu unseren Beiträgen, und wie regeln wir einen Ausgleich?"
• An den Anwalt (bei komplexen Konstellationen, auf Käuferseite): "Gibt es im Entwurf Regelungen, die wir vor der Unterschrift ändern lassen sollten, und wie formulieren wir das gegenüber dem Notar?"

Werkzeuge in haus.coach

• Rechner "Monatliche Rate und Restschuld": rechnet mit euren Eingaben Rate, Restschuld, Gesamtzins über die Zinsbindung und das Szenario mit höherem Anschlusszins. Er gibt keine Empfehlung zu Zinsbindung, Tilgung oder Anbieter.
• Szenarien in der Budgetplanung: Elternzeit, Teilzeit, Einkommensausfall, Zinsbindungsende.
• Förderübersicht aus den Referenzdaten mit Stand und Quelle je Programm.
• KI-Coach: erklärt Begriffe aus dem Entwurf kontextbezogen und fasst Grundbuchauszug und Energieausweis mit Fundstellen zusammen. Jede Antwort trennt "Aus dem Dokument", "Annahmen" und "Offen, zu klären mit".
• Kaufvertragsentwurf Abschnitt für Abschnitt erklären und Fragenliste für den Notar generieren: kommt noch, nach juristischer Freigabe. Bis dahin markiert ihr die Abschnitte selbst und nutzt die Fragen aus diesem Leitfaden.
• Vergleich von Finanzierungsangeboten mit ESIS-Import und Fristenplaner: kommen noch.