Die erste Besichtigung

Worum es geht

Die Leitfrage dieser Phase lautet: Worauf müssen wir achten? Die Besichtigung ist der einzige Moment, in dem ihr das Haus körperlich prüfen könnt. Meist dauert sie 30 bis 45 Minuten, läuft unter den Augen des Maklers und endet mit einem Bauchgefühl statt mit Befunden. Dieser Leitfaden hilft euch, aus dem Termin ein Protokoll zu machen: Beobachtungen, Fotos, offene Fragen und eine klare Trennung zwischen dem, was ihr selbst sehen könnt, und dem, was eine Fachperson prüfen muss. Ihr dürft nach Keller, Dachboden und Technikräumen fragen, und ihr solltet es.

Was ihr in dieser Phase tut

1. Bereitet den Termin am Vorabend vor: Akte prüfen, offene Fragen aus der Vorprüfung laden, Checkliste an das Objekt anpassen (Baujahr, Keller ja oder nein, Heizungstyp). Fragt vorab, ob ihr Keller, Dachboden und Technikräume sehen dürft.
2. Packt ein: Taschenlampe, Zollstock, Handy mit vollem Akku, Grundriss, Fragenliste, optional einen Feuchtigkeitsindikator. Plant 60 bis 90 Minuten ein. Regenwetter ist kein Hindernis, sondern ein Vorteil.
3. Beginnt draußen, etwa 10 Minuten: Umgebung zu Fuß, Lärmquellen, Gerüche, Hanglage und tiefste Stelle der Straße bei Starkregen, Nachbargebäude, Grundstücksgrenzen.
4. Geht das Haus Thema für Thema durch: Dach und Dachboden, Fassade und Sockel, Fenster und Türen, Keller und Bodenplatte, Feuchtigkeit und Schimmel im ganzen Haus, Heizung und Warmwasser, Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen, Bäder und Küche, Grundriss und Umbaupotenzial, Grundstück und Nachbarschaft. Jeder Punkt bekommt eine von vier Antworten: ok, auffällig, nicht prüfbar, übersprungen. Bei "auffällig" Foto und kurze Notiz.
5. Fotografiert Typenschilder und Zählerschrank: Hersteller, Typ und Baujahr der Heizung, Sicherungen, FI-Schutzschalter. Notiert aus dem Energieausweis Typ (Bedarf oder Verbrauch), Kennwert, Klasse und Gültigkeit.
6. Achtet auf die Trennung von Laie und Fachperson. Flecken, Gerüche, Risse, Zugluft oder frisch gestrichene Kellerwände könnt ihr beobachten. Dachstuhl, Statik, Feuchtigkeit in der Wand, Elektrik-Sicherheit, Restlebensdauer der Heizung und mögliche Schadstoffe bei Baujahr vor 1980 könnt ihr nur dokumentieren. Nicht selbst öffnen oder bohren.
7. Stellt die Fragen an Makler oder Verkäufer im Termin und notiert Antworten mit Datum und Namen: Warum wird verkauft? Welche Mängel sind bekannt? Welche Sanierungen wann, von welchen Fachbetrieben? Heiz- und Nebenkosten der letzten Jahre? Was bleibt im Haus? Dürfen wir mit einem Sachverständigen wiederkommen?
8. Bewertet danach getrennt, jeder für sich etwa 5 Minuten: Alltagstauglichkeit, Zustand, Preisgefühl, Bauchgefühl (je 1 bis 5), größter Pluspunkt, größte Sorge. Erst wenn beide abgegeben haben, vergleicht ihr.
9. Entscheidet gemeinsam: Zweitbesichtigung mit Fachperson, Gutachter beauftragen oder verwerfen.

Woran ihr merkt, dass ihr fertig seid

• Das Protokoll liegt vor: Beobachtungen nach Thema, Fotos mit Zuordnung, offene Fragen, Antworten des Maklers.
• Alle Punkte mit Fachperson-Markierung stehen in der Liste "Expertenbedarf".
• Beide Einzelbewertungen sind abgegeben und verglichen, Dissens ist festgehalten.
• Offene Punkte sind zur Agenda für eine Zweitbesichtigung geworden, oder ihr habt entschieden, dass es keine braucht.
• Entscheidungspunkt: Zweitbesichtigung mit Fachperson, Gutachter beauftragen oder verwerfen.

Typische Fehler

• Eine Besichtigung, 30 Minuten, bei Sonnenschein, mit dem Makler im Nacken.
• Nur Oberflächen anschauen (Küche, Bad) und Hülle und Technik überspringen.
• Keine Fotos von Problemstellen, keine Zählerstände, kein Blick in Keller-Ecken und hinter Regale.
• Beide reden sofort über Gefallen, statt zuerst getrennt zu bewerten. Dann passt sich einer dem anderen an.
• Eine Auffälligkeit selbst als harmlos oder als Schaden einstufen. Beides ist Sache einer Fachperson.
• Nur zu einer Tageszeit kommen.
• Die Frage nach Wassereintritten, Rückstau oder Hochwasser vergessen.

Fragen an Fachleute

• An einen Bausachverständigen (Kaufberatung vor Ort, etwa 2 bis 3 Stunden): Welche der dokumentierten Auffälligkeiten sind relevant, was kostet ihre Behebung grob, was muss vor dem Kauf geklärt werden? Das Konzept von haus.coach nennt als Richtwerte für eine Hinzuziehung (Stand 25.10.2026): Baujahr vor 1980, Feuchtespuren oder Risse, unbekanntes Dach- oder Heizungsalter, Umbaupläne, Hanglage oder Hochwassernähe, nicht nachgewiesene Sanierungen, Kaufpreis über rund 350.000 Euro. Preise beim Anbieter erfragen.
• An einen Energieberater: bei geplanter Sanierung oder Heizungstausch. Welche Pflichten gelten für dieses Haus, und welche Maßnahmen sind sinnvoll in welcher Reihenfolge?
• An den Schornsteinfeger: letztes Protokoll der Feuerstättenschau und Messung anfordern.
• An einen Elektrofachbetrieb: bei alter Elektrik, Schraubsicherungen, fehlendem FI-Schutzschalter oder stoffummantelten Leitungen. Zustand der Anlage und Erneuerungsbedarf.

Werkzeuge in haus.coach

• Besichtigungsmodus, mobil und offline: Checkliste Raum für Raum oder Thema für Thema, angepasst an Baujahr und Objekttyp, vier Antwortzustände, Foto und Sprachnotiz direkt am Punkt, Fragen-Parkplatz mit Antwort-Erfassung.
• Laien-Fachperson-Trennung: Jeder Prüfpunkt trägt ein Symbol. Beobachtungen mit Fachperson-Symbol landen automatisch im Expertenbedarf. Der Assistent stellt keine Diagnosen, er sagt "Auffälligkeit dokumentiert, Fachprüfung empfohlen".
• Getrennte Bewertung: Jeder bewertet allein, der Vergleich wird erst sichtbar, wenn beide abgegeben haben.
• Protokoll-Export als PDF für Gutachter, Bank oder Familie: Objektdaten, Beobachtungen, Fotos, offene Fragen, Expertenbedarf, beide Einzelbewertungen.
• Offene Punkte aus dem Protokoll werden in der Akte zur Agenda für die Zweitbesichtigung.
• Fachperson finden (Gutachter, Energieberater): im Start manuell über die Redaktion, eine Vermittlung mit Übergabe der Akte kommt noch.

Nächster Schritt: Bewertung. Was kostet das Haus wirklich, und was wisst ihr noch nicht?