Bewertung: Gesamtaufwand und Risiken

Worum es geht

Die Leitfrage dieser Phase lautet: Sind Preis, Zustand und Risiken nachvollziehbar? Nach der Besichtigung habt ihr ein Protokoll mit Fotos, einen Stapel Unterlagen und vielleicht einen Gutachterbericht. Jetzt setzt ihr diese Einzelteile zu einem Bild zusammen: Was kostet euch das Haus insgesamt, nicht nur im Kaufpreis? Welche Risiken sind offen, und welche davon müssen vor dem Kauf geklärt sein? Das Ergebnis ist keine Prozentzahl, die sagt "passt zu 87 Prozent", sondern drei Listen: was ihr wisst, was fehlt, was vor dem nächsten Schritt geprüft werden muss.

Was ihr in dieser Phase tut

1. Zieht alles zusammen, was ihr habt: Besichtigungsprotokoll, Energieausweis, Alter von Heizung, Dach, Fenstern und Elektrik, Gutachterbericht (falls vorhanden), Bodenrichtwert und regionale Preisspannen. Was ihr nicht wisst, tragt ihr als "fehlt" ein, nicht als "wird schon passen".
2. Rechnet den Gesamtaufwand: Kaufpreis plus Nebenkosten plus Sofortmaßnahmen (0 bis 12 Monate) plus Pflichtmaßnahmen nach GEG plus Maßnahmen in den nächsten ein bis fünf Jahren plus Puffer. Jede Position bekommt eine Quelle (Gutachter, Richtwert, eigene Schätzung) und eine Spanne statt eines Punktwerts.
3. Schätzt Sanierungskosten grob als Spanne für Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bad und Dämmung auf Basis veröffentlichter Kostenrichtwerte. Für größere Positionen holt ihr Handwerkerangebote ein. Die Schätzung ersetzt kein Angebot.
4. Ordnet den Preis ein: Bodenrichtwert plus grober Gebäudewertansatz, regionale Indizes, Vergleich mit den anderen Objekten eurer Shortlist. Das Ergebnis ist eine Einordnung (plausibel, eher hoch, eher niedrig, nicht beurteilbar), keine Verkehrswertermittlung.
5. Baut das Risikobild auf. Jeder Prüfpunkt gehört zu einer von fünf Säulen (finanzielle Tragfähigkeit, Zustand der Immobilie, Vollständigkeit der Unterlagen, rechtliche und technische Fragen, Passung zur Lebensplanung) und hat einen von drei Zuständen: bekannt und unkritisch, bekannt und kritisch, unbekannt oder zu prüfen.
6. Sortiert die offenen Risiken in "vor Kauf klären" und "nach Kauf einplanen". Punkte mit hohem Risiko (Statik, Feuchte, Lasten im Grundbuch) gehören immer in "vor Kauf klären".
7. Gleicht die monatliche Gesamtbelastung mit eurem Budgetkorridor aus Phase 2 ab: innerhalb oder außerhalb.
8. Habt ihr mehrere Objekte, vergleicht ihr sie über vier Achsen (Gesamtaufwand, Alltagstauglichkeit, Zustand, ungeklärte Risiken), jede getrennt sichtbar, ohne Gesamtscore.

Woran ihr merkt, dass ihr fertig seid

• Der Gesamtaufwand liegt als Spanne vor, und jede Position hat eine Quelle.
• Ihr wisst, ob die monatliche Gesamtbelastung innerhalb oder außerhalb eures Budgetkorridors liegt.
• Es gibt eine Liste offener Risiken, jede markiert mit "vor Kauf klären" oder "nach Kauf einplanen" und mit einer Person, die sich kümmert.
• Der Preis ist mit Begründung eingeordnet.
• Entscheidungspunkt: Entscheidungsreife erreicht oder Lücken schließen. Entscheidungsreif seid ihr, wenn alle Punkte "vor Kauf klären" grün sind oder bewusst akzeptiert und dokumentiert wurden (zum Beispiel: "Wir wissen, dass die Heizung getauscht werden muss, und haben die Spanne eingeplant"). Graue Punkte zählen nie als positiv und blockieren die Entscheidungsreife, bis sie geklärt oder ausdrücklich als "nach Kauf" eingestuft sind.

Typische Fehler

• Den Kaufpreis isoliert betrachten statt den Gesamtaufwand aus Kaufpreis, Nebenkosten, Sofortmaßnahmen und Maßnahmen der nächsten fünf Jahre.
• Sanierungskosten aus dem Bauch schätzen, ohne Richtwert oder Angebot.
• "Unbekannt" stillschweigend als "wird schon passen" verbuchen.
• Ein Haus mit günstigem Preis und vielen grauen Feldern im Risikobild für ein sicheres Geschäft halten.
• Akzeptierte Risiken nicht aufschreiben.
• Die Argumente für die Preisverhandlung nicht sammeln. Sie entstehen hier.

Fragen an Fachleute

• An den Sachverständigen (Kurzgutachten zum Verkehrswert, wenn der Preis strittig ist oder die Bank es verlangt): "Welche Befunde aus unserem Protokoll bewerten Sie als dringend, welche können warten? Welche Kostenspanne setzen Sie je Position an, und worauf stützt sich die Schätzung?"
• An den Energieberater (individueller Sanierungsfahrplan, iSFP): "Welche Maßnahmen sind nach GEG verpflichtend, welche freiwillig? In welcher Reihenfolge sind sie sinnvoll, und welche Förderung kommt in Frage?" Die Energieberatung selbst ist förderfähig; die aktuellen Konditionen findet ihr in der Förderübersicht von haus.coach.
• An Handwerksbetriebe (Angebote für größere Positionen): "Was ist im Angebot enthalten, was nicht (Gerüst, Entsorgung, Nebenarbeiten)? Wie lange ist das Angebot gültig?"
• An Makler oder Verkäufer: "Zu welchen Maßnahmen gibt es Rechnungen oder Fachunternehmererklärungen? Welche Angaben aus dem Exposé können Sie belegen?"

Werkzeuge in haus.coach

• Gesamtaufwand-Rechner in der Budgetplanung: Positionen mit Quelle und Spanne, Abgleich mit dem Budgetkorridor.
• Risikobild und Entscheidungsreife: fünf Säulen, drei Zustände, kein Gesamtscore.
• Objektvergleich für bis zu fünf Objekte: Zeilen sind Kriterien, Spalten sind Objekte, unbekannte Felder bleiben grau.
• Immobilienakte: Bereiche "Kosten" und "Risiken" halten die Rechnung und das Risikobild je Objekt fest.
• KI-Coach: erklärt Begriffe, fasst den Energieausweis mit Fundstellen zusammen, markiert fehlende Angaben und Widersprüche. Er macht keine Aussage zum Verkehrswert und keine Aussage zur baulichen Sicherheit.
• Preisplausibilität und Sanierungs-Grobschätzer: kommen noch. Bis dahin tragt ihr Bodenrichtwert, Vergleichsobjekte und Kostenspannen selbst in den Gesamtaufwand-Rechner ein.
• Fachperson finden: im MVP manuell über die Redaktion, mit Übergabe eurer Fragen aus der Akte.