Die ersten Monate im Eigenheim

Worum es geht

Die Leitfrage lautet: Welche Wartungen, Kosten und Maßnahmen stehen an? Mit dem Einzug wechselt ihr vom Kaufmodus in den Hausbesitz. Jetzt zählt nicht mehr die eine große Entscheidung, sondern der Rhythmus: Pflichten kennen, Wartungen planen, Rücklage aufbauen, Sanierung in eine Reihenfolge bringen und alle Unterlagen an einem Ort halten. Ziel der ersten Monate ist ein Plan, der ohne Dauerstress funktioniert: quartalsweise Erinnerungen, ein jährlicher Check.

Was ihr in dieser Phase tut

1. Legt die Hausakte an: alle Dokumente aus der Übergabe, Kaufvertrag, Finanzierungsunterlagen, Rechnungen, Garantien, Fotos. Die Immobilienakte aus der Kaufphase wird zur Hausakte.
2. Klärt eure Pflichten als neue Eigentümer. Nach dem GEG in der Fassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes gilt für die Dämmung der obersten Geschossdecke eine Nachrüstpflicht mit Frist von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang, falls sie nicht erfüllt ist (Stand 25.10.2026, Quelle: Konzept Anhang B.10, dort als sekundär und noch nicht an der amtlichen Fassung geprüft markiert). Dazu kommen Schornsteinfeger (Feuerstättenschau, Messung) und Trinkwasser. Fragt Energieberater und Schornsteinfeger, was auf euer Haus zutrifft.
3. Legt den Wartungskalender an: Heizung, Schornsteinfeger, Dachrinnen, Fenster, Rauchwarnmelder, Trinkwasser, Rückstauklappe. Übernehmt Wartungsverträge des Verkäufers oder schließt eigene.
4. Setzt die Rücklage fest. Der Rücklagenplaner gibt einen Richtwert je Quadratmeter Wohnfläche und Gebäudealter als Spanne. Richtet eine monatliche Überweisung auf ein getrenntes Konto ein, zusätzlich zum Liquiditätspuffer aus der Budgetplanung.
5. Erstellt den Sanierungsfahrplan: Zuerst Pflichtmaßnahmen, dann Positionen aus dem Gesamtaufwand-Rechner nach Dringlichkeit, dann Wünsche. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vom Energieberater bringt die Reihenfolge und ist Grundlage für Förderanträge.
6. Prüft Förderung vor jeder Beauftragung: BEG über KfW und BAFA, Landesprogramme. Anträge werden vor der Beauftragung gestellt, nicht danach. Die aktuellen Programme mit Stand und Quelle findet ihr in der Förderübersicht von haus.coach.
7. Prüft die laufenden Kosten gegen eure Planung: Grundsteuerbescheid (nach der Reform ab 2025 auf eure Person umgestellt), Wohngebäudeversicherung, Energie, Wasser, Müll. Tragt die tatsächlichen Werte in die Budgetplanung zurück.
8. Sammelt Belege für die Steuer: Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG) sowie energetische Sanierung (§ 35c EStG) können steuerlich relevant sein. Ob und wie, klärt ihr mit dem Steuerberater.
9. Stellt auf den Hausbesitz-Modus um: quartalsweise Erinnerungen, jährlicher Haus-Check mit Blick auf Wartung, Rücklage und Fahrplan.

Woran ihr merkt, dass ihr fertig seid

• Die Hausakte ist vollständig: Übergabeunterlagen, Vertrag, Finanzierung, Rechnungen, Garantien, Fotos.
• Der Wartungskalender steht mit Terminen und Zuständigen.
• Die Rücklage läuft monatlich auf ein eigenes Konto.
• Der Sanierungsfahrplan hat Prioritäten, Spannen und je Maßnahme die Antwort auf die Frage "Förderung vor Beauftragung geprüft?".
• Pflichten nach GEG und Schornsteinfeger sind geklärt und terminiert.
• Entscheidungspunkt: Übergang in den Hausbesitz-Modus.

Typische Fehler

• Nach dem Kauf finanziell leer sein und keine Rücklage bilden, bis der erste Schaden kommt.
• Pflichtmaßnahmen nach GEG nicht kennen. Die Fristen laufen ab Eigentumsübergang, nicht ab dem Zeitpunkt, an dem ihr davon erfahrt.
• Förderanträge nach statt vor der Beauftragung stellen. Dann ist die Förderung in der Regel verloren.
• Hausunterlagen unsortiert lassen. Bei einem Schaden oder einem späteren Verkauf fehlt dann alles.
• Sanierung nach Bauchgefühl beginnen (erst das Bad, dann das Dach) statt nach Pflicht, Dringlichkeit und Reihenfolge aus dem Fahrplan.
• Belege für Handwerkerleistungen nicht aufbewahren.

Fragen an Fachleute

• An den Energieberater: "Welche Nachrüstpflichten nach GEG gelten für unser Haus, und bis wann? In welcher Reihenfolge sind die Maßnahmen sinnvoll, und welche Förderung passt zu jedem Schritt? Was kostet ein iSFP, und wie viel davon ist förderfähig?"
• An den Schornsteinfeger: "Wann ist die nächste Feuerstättenschau fällig? Gibt es Auflagen zur Heizung, die wir kennen müssen?"
• An Handwerksbetriebe: "Welche Wartungsintervalle empfehlen Sie für Heizung, Lüftung und Hebeanlage? Was deckt ein Wartungsvertrag ab?"
• An den Steuerberater: "Welche unserer Rechnungen fallen unter § 35a oder § 35c EStG, und welche Belege brauchen Sie dafür? Wie wirkt sich eine Förderung auf die steuerliche Berücksichtigung aus?"

Werkzeuge in haus.coach

• Rechner "Laufende Hauskosten, Instandhaltung, Rücklagen": Betriebskosten plus Rücklage als Spanne, Rücklage je nach Baujahr. Hier tragt ihr die tatsächlichen Werte aus den Bescheiden nach.
• Gesamtaufwand-Rechner: Die Positionen für die Maßnahmen der nächsten ein bis fünf Jahre werden zur Grundlage des Sanierungsfahrplans.
• Förderübersicht aus den Referenzdaten mit Stand und Quelle je Programm.
• KI-Coach: erklärt Begriffe aus Bescheiden, Energieausweis und Förderbedingungen, markiert fehlende Unterlagen in der Hausakte.
• Wartungskalender, Rücklagenplaner mit Erinnerungen, Sanierungsfahrplan mit Förderhinweisen, digitale Hausakte und der Leitfaden "Die ersten 100 Tage im Eigenheim": kommen noch. Bis dahin führt ihr Wartungen als wiederkehrende Aufgaben im Kaufplan und legt Dokumente in der Immobilienakte ab.