Immobiliensuche

Worum es geht

Die Leitfrage dieser Phase lautet: Welche Objekte passen? Ist der Preis angemessen? Warum ist das Haus schon so lange online? Lohnt sich eine Besichtigung bei 90 Minuten Fahrt? In dieser Phase trefft ihr noch keine Kaufentscheidung, sondern entscheidet pro Objekt, ob es in die Vorprüfung geht oder nicht. Die größte Gefahr sind schöne Fotos, die harte Kriterien überlagern, und Exposé-Angaben, die niemand prüft. Deshalb bekommt jedes Objekt eine Akte, und der Abgleich mit eurem Suchprofil kennt drei Antworten: passt, passt nicht, unbekannt. Unbekannt ist grau und zählt nie als positiv.

Was ihr in dieser Phase tut

1. Legt für jedes Objekt, das euch ernsthaft interessiert, eine Immobilienakte an: per Link, per Exposé-PDF oder manuell. Ihr importiert selbst, haus.coach greift nicht auf Portale zu. So liegen nicht mehr fünf Häuser verstreut in Apps, Mails und Screenshots.
2. Sammelt die Stammdaten: Adresse, Preis, Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Typ, Heizungsart und Heizungsalter, Energiekennwert, Zimmer, Modernisierungen. Was im Exposé fehlt, bleibt in der Akte als "unbekannt" stehen.
3. Lasst das Exposé prüfen: Der Coach extrahiert Kennzahlen, markiert fehlende Pflichtangaben (die Kennwerte des Energieausweises müssen bereits in der Anzeige stehen) und Widersprüche, zum Beispiel wenn die Wohnfläche im Text nicht zur Summe aus dem Grundriss passt.
4. Gleicht die Akte mit eurem Suchprofil ab: Jedes Muss-, Wunsch- und Ausschlusskriterium bekommt passt, passt nicht oder unbekannt.
5. Prüft die Lage grob, bevor ihr Zeit in eine Fahrt steckt: Pendelzeiten, Schulweg, Umfeld. Nutzt dafür öffentliche Karten und tragt das Ergebnis in die Akte ein.
6. Vergleicht eure Shortlist, bis zu 5 Objekte nebeneinander. Vier Achsen, getrennt sichtbar, kein Gesamtscore: Gesamtaufwand, Alltagstauglichkeit, Zustand, ungeklärte Risiken. Ein günstiges Haus mit vielen grauen Zellen sieht so sichtbar unsicher aus.
7. Entscheidet pro Objekt: in Vorprüfung nehmen oder verwerfen. Notiert beim Verwerfen den Grund. Nach dem dritten verworfenen Objekt erkennt ihr Muster in eurem Profil.
8. Nutzt Makler als Informationsquelle, nicht als Berater. haus.coach liefert euch die Fragen, die ihr vor einer Besichtigung stellen könnt.

Woran ihr merkt, dass ihr fertig seid

• Jedes ernsthaft interessante Objekt hat eine Akte mit Stammdaten, Exposé und Grundriss.
• Fehlende Pflichtangaben und Widersprüche im Exposé sind markiert und als offene Fragen in der Akte hinterlegt.
• Der Profil-Abgleich liegt für jedes Objekt vor, mit Ampel: passt, passt nicht, zu viele Unbekannte.
• Die Shortlist umfasst höchstens 5 Objekte, die ihr auf vier Achsen vergleichen könnt.
• Entscheidungspunkt pro Objekt: in Vorprüfung nehmen oder verwerfen, jeweils mit Grund.

Typische Fehler

• Schöne Fotos überlagern harte Kriterien. Der Abgleich mit dem Suchprofil holt euch zurück.
• Exposé-Angaben zu Wohnfläche, Baujahr oder Energiekennwert ungeprüft übernehmen. Sie sind Behauptungen des Anbieters, keine Fakten.
• Fehlende Angaben positiv deuten. Wenn das Baujahr der Heizung nicht genannt wird, ist es unbekannt, nicht neu.
• Zu viele Besichtigungen ohne Vorfilter. Erschöpfung führt zu schlechteren Entscheidungen.
• Objekte in verschiedenen Apps, Mails und Screenshots verstreut lassen. Beim dritten Objekt weiß niemand mehr, welches den feuchten Keller hatte.
• Das Suchprofil leise anpassen, weil ein Haus gefällt. Änderungen werden protokolliert, nutzt das für ein ehrliches Gespräch.
• Lange Online-Dauer oder Preisänderungen nicht hinterfragen. Beides ist eine Frage an den Makler, keine Bewertung.

Fragen an Fachleute

• An den Makler oder Verkäufer, schon vor der Besichtigung: Warum wird verkauft, seit wann steht das Haus zum Verkauf, gab es Preisänderungen? Liegt der vollständige Energieausweis vor? Welche Unterlagen gibt es, und wann bekommen wir sie? Wie alt sind Dach, Heizung, Fenster und Elektrik, und gibt es Rechnungen? Der Makler ist dabei Informationsquelle, nicht Berater. Notiert Antworten mit Datum und Namen.
• Sachverständige, Finanzierungsberater oder Notar braucht ihr in dieser Phase noch nicht.

Werkzeuge in haus.coach

• Immobilienakte: Anlage per Link, PDF-Upload, Foto oder Screenshot mit Texterkennung oder manuell. Bereiche: Stammdaten, Medien, Kontakte, Dokumente, offene Fragen, Besichtigungen, Kosten, Risiken, Entscheidungsstand mit Historie. Für beide Partner sichtbar, Notizen wahlweise privat oder geteilt.
• Exposé-Zusammenfassung durch den KI-Coach mit Fundstellen, fehlenden Angaben, Widersprüchen und vorbereiteten Rückfragen. Jede Antwort trennt Fakten, Annahmen und offene Punkte.
• Profil-Abgleich: Muss, Wunsch und Ausschluss gegen die Akte, mit "unbekannt" als dritter Kategorie.
• Shortlist-Vergleich: bis zu 5 Objekte, vier Achsen, Zellen farbig nach bekannt und positiv, bekannt und kritisch, unbekannt (grau).
• Entscheidungsstand je Akte: beobachten, besichtigen, prüfen, verhandeln, abgesagt, gekauft, mit Historie und Grund.
• Erstbewertung der Lage mit offenen Geodaten: kommt noch. Bis dahin tragt ihr Pendelzeiten und Umfeld manuell ein.
• Teilen aus Portal-Apps direkt in die Akte (Share Sheet): kommt noch, zunächst per Link oder PDF.

Nächster Schritt: Vor der Besichtigung Unterlagen anfordern und Fragen vorbereiten.