Übergabe und Einzug

Worum es geht

Die Leitfrage lautet: Was dokumentieren und organisieren wir? Die Übergabe ist der Moment, in dem ihr das Haus so übernehmt, wie es im Vertrag steht. Was ihr an diesem Tag nicht festhaltet, lässt sich später kaum noch belegen: Zählerstände, Schlüsselzahl, Zustand der Räume, übergebene Unterlagen. Deshalb läuft die Übergabe Raum für Raum mit Protokoll, Fotos und Unterschriften beider Seiten. Danach folgt die Organisation des Einzugs.

Was ihr in dieser Phase tut

1. Schickt dem Verkäufer die Protokollvorlage vorab, damit er Schlüssel und Unterlagen bereitlegt. Nehmt Kaufvertrag (Inventarliste, vereinbarter Besitzübergang), Besichtigungsprotokoll und die Bestätigung der Kaufpreiszahlung mit.
2. Haltet die allgemeinen Angaben fest: Objekt, Datum und Uhrzeit, Anwesende, Kaufvertrag mit Datum und Urkundenrolle, Datum der Kaufpreiszahlung.
3. Lest alle Zähler ab, je mit Zählernummer, Stand, Foto und Anbieter: Strom (auch PV-Einspeisung), Gas, Kaltwasser, Warmwasser oder Wärmemengenzähler, Fernwärme, Gartenwasser. Bei Öl oder Pellets den Bestand und eine Vereinbarung zur Übernahme des Restbestands.
4. Zählt die Schlüssel für Haustür, Nebeneingänge, Keller, Garage, Briefkasten, Nebengebäude, Fenster, Zählerschrank, dazu Fernbedienungen, Sicherungskarte der Schließanlage und Codes für Alarmanlage, Smart Home und Router. Vergleicht mit der Zahl, die der Verkäufer angibt.
5. Nehmt die Unterlagen entgegen und hakt ab: Energieausweis im Original, Baupläne, Baugenehmigungen, Statik, Anleitungen und Garantien, Wartungsverträge und Protokolle, Schornsteinfegerprotokolle, Sanierungsrechnungen, Versicherungsunterlagen, Grundsteuer- und Gebührenbescheide, Übersicht der Versorger, Prüfprotokolle.
6. Geht jeden Raum durch und gleicht mit Besichtigung und Vertrag ab: Boden, Wände, Decke, Fenster, Türen, Heizkörper, Steckdosen, Einbauten. Status je Raum: wie besichtigt, Abweichung (mit Foto), Mangel neu. Für jede Abweichung eine Vereinbarung: Verkäufer behebt bis, Preisnachlass, zur Kenntnis.
7. Prüft die Technik: Heizung und Warmwasser, Sicherungen und FI-Test, alle Zapfstellen und Abflüsse, Rollläden, Garagentor, Klingel, Rauchwarnmelder, Lüftung, Hebeanlage, Rückstauklappe, PV-Anlage mit Zugang zum Marktstammdatenregister, Zugänge zu Alarmanlage und Smart Home.
8. Prüft Räumung und Inventar: besenrein wie vereinbart, Inventar laut Vertrag vollständig, keine nicht vereinbarten Gegenstände oder Chemikalien zurückgelassen.
9. Tragt offene Punkte mit Zuständigkeit und Frist ein, unterschreibt beide, und jede Partei erhält ein Exemplar.
10. Direkt danach: Zählerstände an die Versorger melden, Wohngebäudeversicherung bestätigen oder innerhalb der Frist kündigen und neu abschließen, Schließzylinder tauschen wenn die Schlüsselzahl unklar ist, Schornsteinfeger über den Eigentümerwechsel informieren, Ummeldung beim Einwohnermeldeamt innerhalb der Meldefrist (zwei Wochen nach Einzug, Stand 25.10.2026, Quelle: Konzept Kapitel 7, Musterwerkzeug 5), Internet, Rundfunkbeitrag, Kfz.

Woran ihr merkt, dass ihr fertig seid

• Das Protokoll ist von beiden Seiten unterschrieben und liegt als PDF in der Hausakte.
• Alle Zählerstände sind mit Foto dokumentiert und an die Versorger gemeldet.
• Die Liste der Mängel und Abweichungen hat Fristen und Zuständige.
• Schlüssel, Codes und Unterlagen sind vollständig oder als fehlend vermerkt.
• Entscheidungspunkt: Übergabe bestätigt, Einzug freigegeben.

Typische Fehler

• Übergabe ohne Protokoll und Fotos, aus Zeitdruck oder weil "alles in Ordnung aussah".
• Zählerstände nicht dokumentiert, danach Streit mit Versorgern über Verbrauch.
• Schlüsselzahl nicht geprüft und Schließanlage nicht gewechselt.
• Unterlagen (Baupläne, Garantien, Wartungsprotokolle) nicht eingefordert. Was der Verkäufer heute nicht mitbringt, ist später schwer zu bekommen.
• Abweichungen zum Vertrag mündlich klären statt im Protokoll mit Frist festzuhalten.
• Die Übergabe durchführen, bevor die Kaufpreiszahlung bestätigt ist, ohne das mit dem Notar abgestimmt zu haben.

Fragen an Fachleute

• An den Rechtsanwalt (bei Abweichungen zum Vertrag): "Das Inventar ist unvollständig oder ein Raum zeigt einen neuen Mangel. Welche Schritte stehen uns offen, und welche Fristen gelten?"
• An den Elektriker: "Können Sie die Elektroanlage nach dem Einzug sicherheitstechnisch prüfen? Welche Punkte aus unserem Protokoll sind dringend?"
• An den Schlüsseldienst: "Was kostet der Austausch der Schließzylinder, und lohnt sich eine Schließanlage mit Sicherungskarte?"
• An den Schornsteinfeger: "Wann ist die nächste Feuerstättenschau fällig, und welche Unterlagen zur Heizung brauchen Sie von uns?"
• An den Notar: "Die Kaufpreiszahlung ist erfolgt. Liegt die Bestätigung vor, und steht der Übergabe nichts entgegen?"

Werkzeuge in haus.coach

• Hausübergabeprotokoll als Druckversion und PDF-Export mit allen neun Abschnitten. Die mobile Version mit Fotos direkt am Punkt, Unterschriften und PDF-Versand kommt noch.
• Immobilienakte: Bereich "Dokumente" nimmt die übergebenen Unterlagen auf, offene Punkte aus dem Protokoll werden Aufgaben mit Frist im Kaufplan.
• Checkliste direkt nach der Übergabe: Zählerstände melden, Versicherung, Schließzylinder, Schornsteinfeger, Grundsteuer, Ummeldung.
• Einzugs-Organizer (Ummeldungen, Versicherungen, Hausanschlüsse, Sofortmaßnahmen) und Vorlagen für die Zählerstandsmeldung: kommen noch. Bis dahin nutzt ihr die Aufgabenliste im Kaufplan.
• KI-Coach: erklärt Begriffe aus den übergebenen Unterlagen und markiert, welche Unterlagen aus der Soll/Ist-Tafel noch fehlen.