Notartermin und Abwicklung

Worum es geht

Die Leitfrage lautet: Welche Schritte folgen in welcher Reihenfolge? Mit der Unterschrift beim Notar beginnt eine Abfolge, die ihr nicht selbst steuert, aber verstehen solltet: Vormerkung, Grundschuld, Fälligkeitsmitteilung, Zahlung, Besitzübergang, Grunderwerbsteuer, Eigentumsumschreibung. Die wichtigste Regel dieser Phase ist einfach: Ihr zahlt den Kaufpreis erst, wenn die Fälligkeitsmitteilung des Notars vorliegt. Alles andere ist Reihenfolge und Fristen.

Was ihr in dieser Phase tut

1. Bereitet den Notartermin vor: Ausweise, der Entwurf mit euren Markierungen und Fragen, die Finanzierungszusage, die Unterlagen eurer Bank zur Grundschuldbestellung. Klärt vorab mit der Bank, ob die Grundschuld im selben Termin bestellt wird.
2. Im Termin liest der Notar den Vertrag vor und erklärt ihn. Er ist neutral und berät keine Seite einseitig. Stellt jede offene Frage im Termin. Weicht der vorgelesene Text vom Entwurf ab, den ihr geprüft habt, lasst euch die Abweichung erklären, bevor ihr unterschreibt.
3. Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert euren Anspruch auf das Eigentum, bevor ihr zahlt. Fragt den Notar, wann sie eingetragen ist.
4. Koordiniert die Grundschuldbestellung mit der Bank. Verzögerungen hier kosten Zeit und können Bereitstellungszinsen auslösen.
5. Wartet auf die Fälligkeitsmitteilung. Der Notar verschickt sie erst, wenn die im Vertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind, typischerweise: Vormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen für die Lastenfreistellung liegen vor, die Gemeinde hat auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.
6. Zahlt den Kaufpreis per Überweisung auf den im Vertrag genannten Weg, innerhalb der genannten Frist. Barzahlung ist beim Immobilienkauf seit April 2023 ausgeschlossen (Stand 25.10.2026, Quelle: Konzept Anhang B.12). Ruft die Bank rechtzeitig für die Auszahlung des Darlehens ab.
7. Regelt die Wohngebäudeversicherung zum Besitzübergang: Die bestehende Versicherung des Verkäufers geht auf euch über, mit einem Kündigungsrecht. Prüft, ob Elementarschutz enthalten ist. haus.coach informiert dazu, vergleicht aber keine Tarife.
8. Behaltet die Behördenpost im Blick: Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamts, nach der Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst mit ihr kann der Notar die Eigentumsumschreibung beantragen.
9. Tragt alle Schritte mit Status in den Abwicklungsplan ein: erledigt, offen, wartet auf wen.

Woran ihr merkt, dass ihr fertig seid

• Der Abwicklungsplan zeigt alle Voraussetzungen mit Status, und ihr wisst bei jedem offenen Punkt, wer am Zug ist.
• Die Fälligkeitsmitteilung liegt vor, und ihr habt sie gelesen.
• Zahlungsweg, Frist und Darlehensabruf sind mit der Bank abgestimmt.
• Die Versicherung zum Besitzübergang ist geregelt.
• Entscheidungspunkt: Zahlung erst nach Fälligkeitsmitteilung freigeben.

Typische Fehler

• Den Kaufpreis zahlen, bevor die Fälligkeitsmitteilung des Notars vorliegt, zum Beispiel auf Drängen des Verkäufers.
• Die Grundschuldbestellung nicht mit der Bank koordinieren, dadurch Verzögerung und Bereitstellungszinsen.
• Die Wohngebäudeversicherung zum Besitzübergang nicht regeln und erst im Schadensfall nachsehen, was gilt.
• Grunderwerbsteuerbescheid und Unbedenklichkeitsbescheinigung aus dem Blick verlieren, dadurch verzögert sich die Eigentumsumschreibung.
• Im Termin aus Höflichkeit nicht nachfragen, obwohl ein Abschnitt unklar ist.
• Besitz und Eigentum verwechseln: Besitz, Nutzen und Lasten gehen zu dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt über, Eigentümer werdet ihr mit der Umschreibung im Grundbuch. Fragt den Notar, wann genau beides bei euch eintritt.

Fragen an Fachleute

• An den Notar: "Welche Voraussetzungen müssen für die Fälligkeit erfüllt sein, und wie erfahren wir, dass sie erfüllt sind? Wann ist die Auflassungsvormerkung eingetragen? Welche Löschungsunterlagen braucht die Lastenfreistellung, und wer besorgt sie? Was passiert, wenn der Verkäufer zum vereinbarten Termin nicht übergibt? Wann wird die Eigentumsumschreibung beantragt?"
• An die Bank: "Welche Unterlagen brauchen Sie für die Grundschuldbestellung, und bis wann? Wie viele Tage Vorlauf braucht die Auszahlung? Ab wann laufen Bereitstellungszinsen?"
• An den Steuerberater (bei mitverkauftem Inventar): "Wie wird der Kaufpreis zwischen Grundstück, Gebäude und Inventar aufgeteilt, und wie wirkt sich das auf die Grunderwerbsteuer aus?"
• An den Versicherer des Verkäufers: "Welche Police geht auf uns über, was deckt sie, und bis wann können wir kündigen?"

Werkzeuge in haus.coach

• Nebenkosten-Rechner: zeigt Grunderwerbsteuer nach Bundesland sowie Notar- und Grundbuchkosten als Spanne mit Stand und Quelle. Die Sätze stehen in den Referenzdaten, nicht in diesem Text.
• Immobilienakte: Ablage für Vertrag, Fälligkeitsmitteilung, Steuerbescheid und Unbedenklichkeitsbescheinigung, mit Fragenliste und Status.
• KI-Coach: erklärt Begriffe wie Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung oder Belastungsvollmacht in eurem Kontext. Er bewertet keine Klauseln und sagt nicht, ob eine Regelung für euch vorteilhaft ist.
• Abwicklungs-Zeitstrahl mit Status jeder Voraussetzung, Erinnerungen zu Zahlungsfrist, Steuerbescheid und Umschreibung, Versicherungs-Check zum Besitzübergang: kommen noch. Bis dahin führt ihr den Plan als Aufgabenliste im Kaufplan.