Vorprüfung und Unterlagen

Worum es geht

Die Leitfrage dieser Phase lautet: Welche Angaben und Unterlagen fehlen? Viele Käufer fragen sich, welche Unterlagen sie vor einer Besichtigung überhaupt verlangen dürfen, was "Wohnrecht eingetragen" oder "Erbbaurecht" bedeutet und warum der Makler Unterlagen erst nach dem Termin schicken will. Die Vorprüfung dreht die übliche Reihenfolge um: Ihr prüft Papier, bevor ihr euch emotional bindet. Das Ergebnis ist eine Soll-Ist-Übersicht je Objekt, eine Fragenliste an Makler oder Verkäufer und die Entscheidung, ob ihr besichtigt oder verwerft. Fehlende Unterlagen sind dabei nie ein gutes Zeichen, sondern eine offene Frage.

Was ihr in dieser Phase tut

1. Legt die Soll-Liste für das Objekt fest. Sie hängt vom Objekt ab, enthält aber in der Regel: aktueller Grundbuchauszug mit allen Abteilungen, Flurkarte und Lageplan, Baubeschreibung oder Baugenehmigung mit genehmigten Plänen (auch für Anbauten, Garagen, Dachausbau), Grundrisse mit Flächenberechnung und Angabe der Grundlage (Wohnflächenverordnung oder DIN 277), vollständiger Energieausweis, Schornsteinfeger- und Wartungsprotokolle der Heizung, Nachweise zu Sanierungen (Rechnungen, Fachunternehmererklärungen), Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Altlastenauskunft, Status der Erschließungsbeiträge, Wohngebäudeversicherung mit Schadenhistorie, Grundsteuerbescheid, Verbrauchsabrechnungen, Inventarliste, bekannte Mängel. Bei Erbbaurecht kommt der Erbbaurechtsvertrag dazu, bei Denkmalschutz der Status, für Umbauwünsche der Bebauungsplan.
2. Fordert die Unterlagen schriftlich an. haus.coach erzeugt den Text in zwei Varianten (ausführlich oder kurz), angepasst an Objekttyp und Akte. Bittet um PDFs und um einen kurzen Hinweis, falls etwas nicht vorliegt.
3. Ordnet eingehende Dokumente der Soll-Ist-Tafel zu: vorhanden, angefordert, fehlt, nicht relevant.
4. Lasst Exposé, Energieausweis und Grundbuchauszug vom Coach zusammenfassen. Ihr bekommt Fundstellen, fehlende Angaben, Widersprüche und erzeugte Rückfragen. Der Coach erklärt Begriffe wie Wohnrecht, Wegerecht oder Grundschuld, bewertet aber nicht, ob eine Eintragung für euch günstig oder wirksam ist.
5. Prüft, was Käufer selbst beschaffen können: Grundbuchauszug und Baulastenauskunft bekommt ihr mit berechtigtem Interesse (Kaufabsicht, oft mit Bestätigung des Verkäufers) auch selbst beim Grundbuchamt und beim Bauamt.
6. Prüft die Lage auf Risiken: Hochwasser, Lärm, Radon, Hinweise aus dem Bebauungsplan. Was ihr nicht klären könnt, kommt als offene Frage in die Akte.
7. Stellt die Fragenliste für Makler und Verkäufer zusammen, vorbefüllt aus der Akte: Lasten im Grundbuch, Baulasten, Genehmigungen, Sanierungen, bekannte Mängel, Übergabetermin, Mietverhältnisse.
8. Entscheidet: besichtigen mit vorbereiteter Fragenliste oder verwerfen. Wer trotz Lücken besichtigt, tut das bewusst und mit den Lücken auf der Agenda.

Woran ihr merkt, dass ihr fertig seid

• Die Soll-Ist-Tafel der Akte ist gefüllt, und ihr kennt den Vollständigkeitsgrad der Unterlagen.
• Zu jedem fehlenden Dokument ist die Relevanz eingeordnet: hoch, mittel oder niedrig.
• Energieausweis, Grundriss und Baujahr der Heizung liegen vor, oder ihr wisst, dass sie fehlen und habt danach gefragt.
• Lasten im Grundbuch, Baulasten, Denkmalschutz und Erbbaurecht sind erfragt oder als offene Punkte markiert.
• Die Fragenliste für den Termin steht.
• Entscheidungspunkt: besichtigen oder verwerfen. Beides ist ein Ergebnis.

Typische Fehler

• Besichtigen ohne Energieausweis, Grundriss und Baujahr der Heizung.
• Unterlagen erst nach der emotionalen Bindung prüfen. Dann liest man sie wohlwollend.
• Grundbuch-Lasten wie Wegerecht, Wohnrecht oder Grundschulden nicht erfragen.
• Baulasten, Denkmalschutz, Hochwasser- und Lärmlage ignorieren.
• Die Wohnflächenangabe übernehmen, ohne zu wissen, nach welcher Grundlage sie berechnet wurde.
• Einen Verkäufer, der nichts liefert, als normal hinnehmen. Das ist ein Warnsignal, kein Grund zur Eile.
• "Keine Angabe" als "kein Problem" lesen.

Fragen an Fachleute

• An den Makler oder Verkäufer: Welche Unterlagen liegen vor, und wann bekommen wir sie? Gibt es Lasten im Grundbuch oder Baulasten? Sind alle Anbauten, Dachausbauten und Garagen genehmigt? Welche Sanierungen wurden wann von welchen Fachbetrieben gemacht? Welche Mängel sind bekannt? Gibt es Mietverhältnisse? Antworten mit Datum und Namen notieren.
• An eine Rechtsberatung (Anwalt oder Notar), vor der Vertragsphase: bei Erbbaurecht, eingetragenem Wohnrecht, Denkmalschutz oder einer Erbengemeinschaft als Verkäufer. Was bedeutet diese Eintragung für uns als Käufer, und was muss vor dem Kaufvertrag geklärt sein?
• An das Bauamt oder einen Architekten: bei fehlender Baugenehmigung für Anbauten. Ist der Bestand genehmigt oder genehmigungsfähig?

Werkzeuge in haus.coach

• Dokumentenanforderung an den Verkäufer: generierter Text in zwei Varianten, objektabhängige Punkte werden aus der Akte ergänzt. Beim Versand erklärt haus.coach, welche Unterlagen der Verkäufer vorlegen muss (Energieausweis bei der Besichtigung) und welche Kulanz sind.
• Unterlagen-Soll-Ist-Tafel je Akte: vorhanden, angefordert, fehlt, nicht relevant, mit Vollständigkeitsgrad und Relevanz je Dokument.
• KI-Dokumentencheck für Exposé, Energieausweis und Grundbuchauszug: Zusammenfassung mit Fundstellen, Lücken, Widersprüche, Rückfragen. Jede Antwort trennt Fakten, Annahmen und offene Punkte mit Adressat. Flächenberechnung plausibilisieren und Sanierungsnachweise lesen: kommt noch.
• Fragenliste für Makler und Verkäufer, vorbefüllt aus der Akte, mit Status offen, gestellt, beantwortet, nicht beantwortet.
• Lage-Risikolayer (Hochwasser, Lärm, Radon, Bebauungsplan) aus offenen Daten: kommt noch. Bis dahin nutzt ihr die öffentlichen Karten der Länder und tragt das Ergebnis ein.
• Hinweis zur Rechtsberatung wird bei Erbbaurecht, Wohnrecht, Denkmalschutz oder Erbengemeinschaft automatisch in der Akte eingeblendet.

Nächster Schritt: Besichtigung planen, bei Tageslicht und gern bei Regenwetter, mit Zeitpuffer und vorbereitetem Protokoll.